\u00c9 muito comum encontrar im\u00f3veis no mesmo bairro, na mesma rua e at\u00e9 no mesmo pr\u00e9dio com pre\u00e7os bem diferentes. Im\u00f3veis, a uma primeira vista t\u00e3o parecidos, resguardam caracter\u00edsticas absolutamente singulares, a ponto de justificar a distin\u00e7\u00e3o de pre\u00e7o. Por exemplo, um im\u00f3vel foi reformado com sua fachada bem moderna, j\u00e1 o outro mant\u00e9m o aspecto antigo. Em outro caso, o apartamento fica num andar alto, enquanto o outro situa-se no primeiro andar. A tarefa n\u00e3o \u00e9 t\u00e3o simples, pois envolve fatores de ordem racional e emocional. Mas n\u00e3o tem outra forma: quem vai comprar, vender ou alugar um im\u00f3vel precisa ter uma ideia real do pre\u00e7o.\u00a0<\/p>\n\n\n\n
S\u00e3o diversos par\u00e2metros a serem considerados na forma\u00e7\u00e3o do pre\u00e7o. Mas para ser precisa, a avalia\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel<\/a> deve ir muito al\u00e9m e se pautar nos aspectos t\u00e9cnicos e mercadol\u00f3gicos de forma criteriosa. Somente dessa maneira \u00e9 poss\u00edvel emitir um parecer profissional, capaz de respaldar com total seguran\u00e7a a realiza\u00e7\u00e3o de um neg\u00f3cio bom e justo, tanto para quem vende, como para quem compra.<\/p>\n\n\n\n Em tese, qualquer corretor pode opinar sobre o valor de um im\u00f3vel. Mas para emitir um parecer t\u00e9cnico, somente os profissionais com t\u00edtulo de avaliador imobili\u00e1rio – concedido por diploma de cursos em Avalia\u00e7\u00e3o Imobili\u00e1ria<\/a>, chancelados pelo Conselho Federal de Corretores de Im\u00f3veis (Cofeci)<\/a> . <\/p>\n\n\n\n Embora engenheiros e arquitetos tamb\u00e9m possam avaliar e emitir parecer sobre um im\u00f3vel, o corretor devidamente habilitado \u00e9, na realidade, o mais indicado, pois \u00e9 o profissional que possui conhecimento do mercado imobili\u00e1rio. Al\u00e9m disso, o parecer do corretor \u00e9 mais seguro, pois tem a viv\u00eancia das especificidades do mercado de uma determinada regi\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n Com certa frequ\u00eancia, a avalia\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel \u00e9 feita verbalmente. O corretor visita o im\u00f3vel e sugere um valor \u2013 o que na maioria dos casos, atende \u00e0s necessidades do propriet\u00e1rio. Mas existem situa\u00e7\u00f5es espec\u00edficas que necessitam de um processo mais formal e efetivamente documentado. Essa avalia\u00e7\u00e3o devidamente documentada \u00e9 chamada de PTAM (Parecer T\u00e9cnico de Avalia\u00e7\u00e3o Mercadol\u00f3gica)<\/a>. <\/p>\n\n\n\n Observe, por exemplo, que numa separa\u00e7\u00e3o onde h\u00e1 discord\u00e2ncia sobre o valor do im\u00f3vel entre as partes, nos processos envolvendo im\u00f3veis em heran\u00e7as, nas permutas, quando o im\u00f3vel \u00e9 submetido a uma venda compuls\u00f3ria por falta de pagamento, ou ainda para aquele propriet\u00e1rio que deseja se resguardar nas negocia\u00e7\u00f5es, a avalia\u00e7\u00e3o documentada \u00e9 sempre muito \u00fatil e at\u00e9 mesmo necess\u00e1ria. <\/p>\n\n\n\n Quase toda rela\u00e7\u00e3o sugere envolvimento emocional. No contexto do mercado imobili\u00e1rio, onde as situa\u00e7\u00f5es orbitam em torno de quantias relativamente altas, o componente emocional \u00e9 ainda mais complexo. Mas \u00e9 papel do agente intermedi\u00e1rio tornar boa a rela\u00e7\u00e3o entre propriet\u00e1rio e comprador a partir de uma avalia\u00e7\u00e3o justa e precisa no im\u00f3vel a ser comercializado. Bom senso e conhecimento de mercado s\u00e3o fundamentais nessa hora. <\/p>\n\n\n\n Para a imobili\u00e1ria ou agente imobili\u00e1rio, \u00e9 um processo extremamente importante, no qual come\u00e7a a ser constru\u00edda uma rela\u00e7\u00e3o baseada em confian\u00e7a com o propriet\u00e1rio. N\u00e3o se trata apenas de emitir um parecer. \u00c9 preciso conhecer o mercado a fundo, entender as nuances de determinadas regi\u00f5es ou localidades para poder analisar todas as caracter\u00edsticas do im\u00f3vel. Para fazer uma avalia\u00e7\u00e3o precisa e justa, conhe\u00e7a e avalie cuidadosamente os fatores mais importantes, que relacionamos a seguir: <\/p>\n\n\n\n Talvez o componente mais importante no momento da precifica\u00e7\u00e3o. A localiza\u00e7\u00e3o \u00e9 sem d\u00favida o primeiro par\u00e2metro a ser observado. As regi\u00f5es possuem pre\u00e7o m\u00e9dio estipulado por metro quadrado. Mas como citamos anteriormente, dentro do mesmo local, mesma rua e muitas vezes at\u00e9 no mesmo pr\u00e9dio, \u00e9 poss\u00edvel encontrar im\u00f3veis com pre\u00e7os bem diferentes. Tudo depende de tudo! Locais mais arborizados, apraz\u00edveis, com acesso facilitado e dotados de com\u00e9rcio e servi\u00e7os, por exemplo, costumam ser mais valorizados. Tudo isso, de alguma forma, se traduz pela facilidade que os moradores ter\u00e3o, afora conforto e comodidade.<\/p>\n\n\n\n Se forem terrenos para Incorpora\u00e7\u00e3o, a rela\u00e7\u00e3o pre\u00e7o versus viabilidade financeira \u00e9 sempre palavra de ordem. Portanto voc\u00ea dever\u00e1 estar preparado para conhecer bem os valores daquele local. Utilize terrenos similares na regi\u00e3o para estabelecer um par\u00e2metro inicial. Estime um pre\u00e7o base multiplicando o valor m\u00e9dio do metro quadrado pelo tamanho do terreno e n\u00e3o esque\u00e7a de consultar tamb\u00e9m o IPTU do im\u00f3vel e os valores de avalia\u00e7\u00e3o atrav\u00e9s das plantas gen\u00e9ricas dos Munic\u00edpios. A posi\u00e7\u00e3o do terreno conta. Avalie se a posi\u00e7\u00e3o \u00e9 privilegiada, se possui declives, aclives, enfim \u2013 tudo deve ser considerado. <\/p>\n\n\n\n O estado de conserva\u00e7\u00e3o exerce interfer\u00eancia direta sobre o pre\u00e7o. Via de regra, essa quest\u00e3o est\u00e1 n\u00e3o somente relacionada \u00e0 idade da sua edifica\u00e7\u00e3o, mas tamb\u00e9m \u00e0 sua situa\u00e7\u00e3o em si. Im\u00f3veis antigos, apesar de normalmente possu\u00edrem maior metragem, costumam ser mais baratos e podem apresentar necessidade de alguns reparos. Por outro lado, o im\u00f3vel semi-novo, especialmente pela infraestrutura que possui, custa mais caro. De uma maneira geral \u00e9 importante avaliar alguns aspectos que determinam n\u00e3o somente o estado do im\u00f3vel, como tamb\u00e9m a qualidade da sua estrutura, e acabamento como a presen\u00e7a de rachaduras, sinais de infiltra\u00e7\u00e3o, estado dos pisos, revestimentos e material de acabamento.<\/p>\n\n\n\n Esse \u00e9 um importante term\u00f4metro do pre\u00e7o, pois a incid\u00eancia da luz solar pode se traduzir em economia de energia el\u00e9trica, mais conforto t\u00e9rmico e em condi\u00e7\u00f5es menos favor\u00e1veis para a exist\u00eancia de \u00e1caros e mofo. O valor pode variar conforme a posi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, lembrando que tudo depende da regi\u00e3o em que o eles se encontram. N\u00e3o podemos comparar e avaliar da mesma maneira um imovel que esta voltado para o poente no Rio Grande do Sul e esse mesmo im\u00f3vel achando-se no Piau\u00ed, por exemplo.<\/p>\n\n\n\n Importante notar que essa avalia\u00e7\u00e3o pode ser muito relativa, a julgar pelo clima da regi\u00e3o no qual o im\u00f3vel se encontra. Im\u00f3veis com incid\u00eancia de luz solar o dia inteiro costumam ser mais valorizados. Mas se o im\u00f3vel se encontra, por exemplo, em regi\u00e3o com clima quente, a orienta\u00e7\u00e3o solar ao Sul pode ser mais valorizada.<\/p>\n\n\n\n As incorporadoras investem pesado nos novos im\u00f3veis em infraestrutura. Elas trazem maior conforto, comodidade e seguran\u00e7a para o morador e muitos equipamentos modernos indispens\u00e1veis hoje em dia.<\/p>\n\n\n\n Em termos de seguran\u00e7a, avalie a presen\u00e7a de c\u00e2meras de vigil\u00e2ncia, sistemas de monitoramento, port\u00e3o autom\u00e1tico, portaria 24 horas, entre outros recursos. <\/p>\n\n\n\n Esse \u00e9 um crit\u00e9rio incontest\u00e1vel em casos de apartamentos: quanto mais alto o andar, mais valorizado \u00e9 o im\u00f3vel. Al\u00e9m de um forte aspecto emocional relacionado a esse fator, im\u00f3veis em andares mais altos costumam proporcionar uma vista mais ampla e assegurar maior privacidade para os moradores. <\/p>\n\n\n\n A varanda costuma ser um diferencial, especialmente no caso da varanda gourmet \u2013 que se tornou uma forte tend\u00eancia no mercado imobili\u00e1rio. A valoriza\u00e7\u00e3o gira em torno da cria\u00e7\u00e3o de espa\u00e7os de conviv\u00eancia dentro do im\u00f3vel onde a fam\u00edlia pode interagir, receber visitas e contemplar a vista.<\/p>\n\n\n\n Um im\u00f3vel com vista para o mar ou para uma grande e apraz\u00edvel \u00e1rea verde, por exemplo, oferece uma experi\u00eancia essencialmente melhor e mais atrativa do que aquele com uma vista obstru\u00edda ou que favore\u00e7a uma paisagem menos valorizada. <\/p>\n\n\n\n Embora a rela\u00e7\u00e3o espa\u00e7o e conforto esteja intrinsecamente relacionada, o crescimento das cidades e a valoriza\u00e7\u00e3o do metro quadrado tem impulsionado o surgimento de moradias cada vez menores. Trata-se de uma outra forte tend\u00eancia no mercado imobili\u00e1rio: os apartamentos compactos. Apesar desse novo cen\u00e1rio, as unidades habitacionais maiores costumam ser mais caras. Mas adentrando um pouco na comodidade, verifique se o im\u00f3vel possui vaga de garagem. Um im\u00f3vel sem garagem pode perder em torno de 30% do seu valor, enquanto os que possuem mais de uma vaga, podem garantir at\u00e9 10% de acr\u00e9scimo no seu valor.<\/p>\n\n\n\n A tecnologia tem o prop\u00f3sito b\u00e1sico de melhorar a nossa vida. Normalmente apresenta alternativas para fazer melhor ou otimizar determinada tarefa, trazendo benef\u00edcios t\u00e1citos com a sua implementa\u00e7\u00e3o. Quando isso \u00e9 aplicado em um condom\u00ednio, suas benesses podem se traduzir em maior economia, conforto ou seguran\u00e7a para os moradores. Exemplos: conex\u00e3o de internet sem fio (wireless), acionamento de luz com sensor de presen\u00e7a, sistemas de monitoramento de energia, \u00e1gua e g\u00e1s, alarmes e acionamento autom\u00e1tico de port\u00f5es. <\/p>\n\n\n\n Chegar a um pre\u00e7o justo e adequado a realidade de mercado \u00e9 uma tarefa complexa, que requer muito conhecimento e viv\u00eancia de mercado. Mesmo nos casos nos quais o propriet\u00e1rio j\u00e1 conte com algum parecer sobre o valor do im\u00f3vel, \u00e9 fundamental se respaldar em um parecer mais t\u00e9cnico e profissional com uma empresa de avalia\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis<\/a>. Aqui na Administradora S\u00e9rgio Sampaio, a premissa \u00e9 oferecer uma avalia\u00e7\u00e3o transparente e imparcial, sobretudo profissional. Quando o im\u00f3vel \u00e9 colocado \u00e0 venda conosco, o propriet\u00e1rio tem direito a uma avalia\u00e7\u00e3o profissional gratuita. Mas tamb\u00e9m prestamos o servi\u00e7o de avalia\u00e7\u00e3o para casos espec\u00edficos ou mesmo para quem necessite da emiss\u00e3o de um Parecer T\u00e9cnico de Avalia\u00e7\u00e3o Mercadol\u00f3gica. <\/p>\n\n\n\nQUEM PODE AVALIAR O IM\u00d3VEL<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
O QUE \u00c9 O PARECER T\u00c9CNICO DE AVALIA\u00c7\u00c3O MERCADOL\u00d3GICA (PTAM) ?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
O QUE \u00c9 PRECISO PARA REALIZAR UMA BOA AVALIA\u00c7\u00c3O DE IM\u00d3VEIS<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
1 – Localiza\u00e7\u00e3o<\/h3>\n\n\n\n
2 \u2013 Terreno versus<\/em> Edifica\u00e7\u00e3o<\/h3>\n\n\n\n
3 \u2013 Estado do Im\u00f3vel<\/h3>\n\n\n\n
4 \u2013 Posi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 orienta\u00e7\u00e3o solar<\/h3>\n\n\n\n
5 \u2013 Infraestrutura<\/h3>\n\n\n\n
6 \u2013 Andar<\/h3>\n\n\n\n
7 \u2013 Varanda<\/h3>\n\n\n\n
8 \u2013 Vista<\/h3>\n\n\n\n
9 \u2013 Tamanho<\/h3>\n\n\n\n
10 \u2013 Tecnologia<\/h3>\n\n\n\n
TRANSPAR\u00caNCIA E IMPARCIALIDADE<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
<\/p>\n\n\n\n