{"id":4771,"date":"2020-03-12T15:17:04","date_gmt":"2020-03-12T18:17:04","guid":{"rendered":"https:\/\/sergiosampaio.com.br\/blog\/?p=4771"},"modified":"2020-03-12T15:22:09","modified_gmt":"2020-03-12T18:22:09","slug":"despesas-de-condominio-no-aluguel","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/sergiosampaio.com.br\/blog\/despesas-de-condominio-no-aluguel\/","title":{"rendered":"As Despesas Extraordin\u00e1rias de Condom\u00ednio no Contrato de Aluguel"},"content":{"rendered":"\n

AS DESPESAS EXTRAORDIN\u00c1RIAS DE CONDOM\u00cdNIO NO CONTRATO DE ALUGUEL<\/h1>\n\n\n\n

Se existe um tema sens\u00edvel e que suscita muitas d\u00favidas nos contratos de aluguel, tanto para o inquilino como para o propriet\u00e1rio, \u00e9 o tema das despesas de condom\u00ednio. A quem cabe, por exemplo, as despesas de manuten\u00e7\u00e3o de um aparelho de ar-condicionado do im\u00f3vel? Quem deve pagar pela pintura da fachada do pr\u00e9dio? Esse assunto \u00e9 t\u00e3o sens\u00edvel que \u00e0s vezes pode gerar impasses nos contratos e at\u00e9 conflitos entre inquilinos e propriet\u00e1rios \u2013 um desgaste desnecess\u00e1rio, que pode interferir diretamente na\u00a0 longevidade dos contratos, especialmente quando n\u00e3o h\u00e1 uma imobili\u00e1ria<\/a> para instruir e orientar.<\/p>\n\n\n\n

Para que essa rela\u00e7\u00e3o seja justa, consistente e duradoura \u00e9 preciso que cada um conhe\u00e7a bem os seus direitos e deveres.\u00a0 A Lei do Inquilinato (8245\/91)<\/a> regula o mercado de alugu\u00e9is residenciais e comerciais. Ela foi criada para regulamentar a rela\u00e7\u00e3o entre as partes \u2013 inquilino e propriet\u00e1rio e dirimir as d\u00favidas sobre direitos e deveres de cada um. A legisla\u00e7\u00e3o ajuda a sanar grande parte das d\u00favidas, mas no dia a dia, podem ocorrer situa\u00e7\u00f5es que demandem outras interpreta\u00e7\u00f5es e a ajuda de um profissional. Nesses casos, n\u00e3o hesite em consultar a sua imobili\u00e1ria ou o seu agente imobili\u00e1rio de confian\u00e7a.<\/p>\n\n\n\n

DESPESAS EXTRAORDIN\u00c1RIAS DE CONDOM\u00cdNIO<\/h2>\n\n\n\n

As despesas extraordin\u00e1rias s\u00e3o de responsabilidade do Locador. Segundo a Lei do Inquilinato, \u201cPor despesas extraordin\u00e1rias de condom\u00ednio se entendem aquelas que n\u00e3o se refiram aos gastos rotineiros de manuten\u00e7\u00e3o do edif\u00edcio…\u201d. 
<\/p>\n\n\n\n

No artigo 22 da Lei 8.245\/91, consta a seguinte rela\u00e7\u00e3o de despesas extraordin\u00e1rias de condom\u00ednio:<\/p>\n\n\n\n

1 \u2013 OBRAS DE REFORMAS DE MELHORIAS OU QUE INTERESSEM \u00c0 ESTRUTURA INTEGRAL DO IM\u00d3VEL;<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Nesse item encaixam-se as reformas ou a implementa\u00e7\u00e3o de melhorias, como a constru\u00e7\u00e3o de churrasqueira, piscina, amplia\u00e7\u00e3o e compra de novos equipamentos para a academia, quadra poliesportiva ou novas \u00e1reas de lazer ou conviv\u00eancia. <\/p>\n\n\n\n

2 \u2013 OBRAS DE MANUTEN\u00c7\u00c3O DESTINADAS \u00c0S CONDI\u00c7\u00d5ES DE HABITABILIDADE DO EDIF\u00cdCIO;<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Habitabilidade \u00e9 o conjunto de condi\u00e7\u00f5es que uma habita\u00e7\u00e3o necessita para receber moradores humanos \u2013 seja uma casa, apartamento ou outro tipo de edifica\u00e7\u00e3o que abrigue pessoas, com garantia de conforto, acessibilidade, higiene e estabilidade. Como exemplo, podemos citar a substitui\u00e7\u00e3o de elementos hidr\u00e1ulicos devido a falta de fornecimento de \u00e1gua, problemas com dutos de g\u00e1s, fia\u00e7\u00e3o el\u00e9trica e telhado. Custos com reformas ou substitui\u00e7\u00e3o de pe\u00e7as relacionadas ao elevador tamb\u00e9m se encaixam aqui. <\/p>\n\n\n\n

3 \u2013 PINTURA DA FACHADA E ESQUADRIAS EXTERNAS;<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Tudo que agrega valor para o im\u00f3vel na hora da venda ou loca\u00e7\u00e3o deve ser assumido pelo locador. Podemos citar: reforma ou pintura da fachada, esquadrias externas, instala\u00e7\u00e3o de nova ilumina\u00e7\u00e3o, sensores de presen\u00e7a, medidores de g\u00e1s, entre outros.<\/p>\n\n\n\n

4 \u2013 INDENIZA\u00c7\u00d5ES TRABALHISTAS ANTERIORES \u00c0 LOCA\u00c7\u00c3O;<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Todos os custos relacionados \u00e0 dispensa de funcion\u00e1rios dever\u00e3o ser pagos pelo propriet\u00e1rio \u2013 desde que tenha ocorrido antes da efetiva\u00e7\u00e3o do contrato de loca\u00e7\u00e3o. Ao inquilino o pagamento dessas despesas ocorre somente quando um funcion\u00e1rio \u00e9 demitido ao longo do prazo da loca\u00e7\u00e3o, devendo o valor ser calculado de forma proporcional ao per\u00edodo que utilizou os servi\u00e7os do funcion\u00e1rio dispensado.<\/p>\n\n\n\n

5 \u2013 COMPRA E INSTALA\u00c7\u00c3O DE EQUIPAMENTOS EM GERAL;<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

A instala\u00e7\u00e3o de c\u00e2meras de seguran\u00e7a, monitoramento e circuitos internos de TV, sensores de ilumina\u00e7\u00e3o e de acesso, port\u00f5es eletr\u00f4nicos, aparelhos de muscula\u00e7\u00e3o, bebedouros, sprinklers, interfones, entre outros equipamentos.<\/p>\n\n\n\n

6 \u2013 DECORA\u00c7\u00c3O E PAISAGISMO NAS \u00c1REAS COMUNS;<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

O custo para contrata\u00e7\u00e3o de arquiteto, decorador e a compra de m\u00f3veis com motivos decorativos \u00e9 de responsabilidade do locador. O paisagismo, implementa\u00e7\u00e3o ou reformas de jardins, incluindo gastos com a contrata\u00e7\u00e3o de paisagista e m\u00e3o de obra de jardineiro, tamb\u00e9m devem ser inclu\u00eddos nessa categoria.<\/p>\n\n\n\n

7 \u2013 FUNDO DE RESERVA;<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

O fundo de reserva tem por finalidade garantir, diante de uma situa\u00e7\u00e3o eventual e emergencial, que o condom\u00ednio possa honrar com o pagamento de despesas imprevistas, n\u00e3o planejadas. No entanto, \u00e9 preciso entender se esse valor foi destinado para despesa extraordin\u00e1ria ou ordin\u00e1ria.
<\/p>\n\n\n\n

DESPESAS ORDIN\u00c1RIAS DE CONDOM\u00cdNIO<\/h2>\n\n\n\n

As Despesas ordin\u00e1rias s\u00e3o de responsabilidade do inquilino. De acordo com o artigo 23 da Lei 8.245, despesas ordin\u00e1rias dizem respeito aos gastos rotineiros e indispens\u00e1veis ao funcionamento do condom\u00ednio. Sendo assim, elas demandam um desembolso mensal do condom\u00ednio. Atrav\u00e9s de uma previs\u00e3o anual, o condom\u00ednio define o or\u00e7amento que ser\u00e1 destinado para arcar com as despesas ordin\u00e1rias. A Lei refor\u00e7a ainda que o locat\u00e1rio fica obrigado ao pagamento das despesas ordin\u00e1rias, desde que comprovadas a previs\u00e3o or\u00e7ament\u00e1ria e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprova\u00e7\u00e3o das mesmas.<\/p>\n\n\n\n

Segundo o artigo 23, par\u00e1grafo 1\u00ba, \u201cPor despesas ordin\u00e1ria de condom\u00ednio se entendem as necess\u00e1rias \u00e0 administra\u00e7\u00e3o respectiva, especialmente:<\/p>\n\n\n\n

  1. sal\u00e1rios, encargos trabalhistas, contribui\u00e7\u00f5es previdenci\u00e1rias e sociais dos empregados do condom\u00ednio;<\/li>
  2. consumo de \u00e1gua e esgoto, g\u00e1s, luz e for\u00e7a das \u00e1reas de uso comum;<\/li>
  3. limpeza, conserva\u00e7\u00e3o e pintura das instala\u00e7\u00f5es e depend\u00eancias de uso comum;<\/li>
  4. manuten\u00e7\u00e3o e conserva\u00e7\u00e3o das instala\u00e7\u00f5es e equipamentos hidr\u00e1ulicos, el\u00e9tricos, mec\u00e2nicos e de seguran\u00e7a, de uso comum;<\/li>
  5. manuten\u00e7\u00e3o e conserva\u00e7\u00e3o das instala\u00e7\u00f5es e equipamentos de uso comum destinados \u00e0 pr\u00e1tica de esportes e lazer;<\/li>
  6. manuten\u00e7\u00e3o e conserva\u00e7\u00e3o de elevadores, porteiro eletr\u00f4nico e antenas coletivas;<\/li>
  7. pequenos reparos nas depend\u00eancias e instala\u00e7\u00f5es el\u00e9tricas e hidr\u00e1ulicas de uso comum;<\/li>
  8. rateio de saldo devedor, salvo se referentes a per\u00edodo anterior ao in\u00edcio da loca\u00e7\u00e3o;<\/li>
  9. reposi\u00e7\u00e3o do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementa\u00e7\u00e3o de despesas referidas nas al\u00edneas anteriores, salvo se referentes a  per\u00edodo anterior ao in\u00edcio da loca\u00e7\u00e3o;<\/li><\/ol>\n\n\n\n

    OBRAS DENTRO DO IM\u00d3VEL: QUEM \u00c9 O RESPONS\u00c1VEL?<\/h2>\n\n\n\n

    Uma d\u00favida recorrente gira em torno de servi\u00e7os de manuten\u00e7\u00e3o, obras e reparos dentro do im\u00f3vel alugado. Afinal, de quem \u00e9 a responsabilidade desses custos? Esses casos devem ser analisados cuidadosamente, pois est\u00e3o sujeitos \u00e0 interpreta\u00e7\u00e3o. Em suma, o que pode ser aferido da Lei do Inquilinato, \u00e9 que os reparos necess\u00e1rios  relacionados a problemas anteriores \u00e0 loca\u00e7\u00e3o e que prejudiquem o uso do im\u00f3vel s\u00e3o de responsabilidade do propriet\u00e1rio. Na vistoria, deve constar em detalhes a condi\u00e7\u00e3o do estado do im\u00f3vel e tudo o que a unidade possui antes da entrega das chaves. Isso \u00e9 fundamental. <\/p>\n\n\n\n

    As manuten\u00e7\u00f5es e reparos estruturais tamb\u00e9m devem ser arcados pelo propriet\u00e1rio. Ao inquilino, cabe se responsabilizar pelo custo para reparo de danos causados pelo uso do im\u00f3vel ao longo do per\u00edodo de loca\u00e7\u00e3o. Vale refor\u00e7ar tamb\u00e9m, que para realizar qualquer tipo de altera\u00e7\u00e3o no im\u00f3vel, o inquilino necessita de autoriza\u00e7\u00e3o pr\u00e9via e por escrito do propriet\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n

    CASOS ESPEC\u00cdFICOS<\/h2>\n\n\n\n

    Algumas situa\u00e7\u00f5es espec\u00edficas costumam gerar pol\u00eamica e desentendimento. Novamente, o que vale aqui \u00e9 bom senso para se chegar a uma solu\u00e7\u00e3o correta e justa, a depender de cada situa\u00e7\u00e3o, sem o favorecimento de nenhuma das partes. Confira a seguir alguns desses casos.<\/p>\n\n\n\n

    • Vazamentos e infiltra\u00e7\u00f5es entre apartamentos: nem sempre s\u00e3o de responsabilidade do propriet\u00e1rio;<\/li>
    • Manuten\u00e7\u00e3o do teto e do piso de varandas e sacadas: em caso de vazamentos com origem na tubula\u00e7\u00e3o vertical, \u00e9 de responsabilidade do condom\u00ednio;<\/li>
    • Custos para reparo de Infiltra\u00e7\u00f5es e demais imprevistos no terra\u00e7o de propriedade e uso comum devem ser acatados pelo condom\u00ednio;<\/li>
    • Manuten\u00e7\u00e3o das esquadrias de janelas, coloca\u00e7\u00e3o de borrachas, escova ou silicone \u00e9 de responsabilidade do propriet\u00e1rio, salvo se for entregue em ordem ao inquilino ;<\/li>
    • A instala\u00e7\u00e3o ou manuten\u00e7\u00e3o da rede de g\u00e1s \u00e9 uma responsabilidade do condom\u00ednio;<\/li>
    • Reparos na parte el\u00e9trica interna da unidade s\u00e3o de responsabilidade do cond\u00f4mino;<\/li>
    • A descupiniza\u00e7\u00e3o talvez seja o ponto mais pol\u00eamico nessa rela\u00e7\u00e3o. Normalmente a infesta\u00e7\u00e3o do cupim atinge diversas unidades, colocando em quest\u00e3o a quem cabe assumir a responsabilidade. O mais indicado nesses casos \u00e9 discutir o assunto.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

      LONGEVIDADE DO CONTRATO DE ALUGUEL<\/h2>\n\n\n\n

      Conhecer a Lei do Inquilinato e entender direitos e deveres de cada um \u00e9 o primeiro passo para garantir que o aluguel transcorra da melhor forma poss\u00edvel, sem estresse e desentendimentos. Isso \u00e9 fundamental para a sa\u00fade do contrato e para garantir a boa rela\u00e7\u00e3o entre propriet\u00e1rio e inquilino. Quando o assunto entra no \u00e2mbito financeiro e quando efetivamente mexe no bolso, \u00e9 preciso seguir com cautela, bom senso e saber proceder de acordo com o que rege a Lei. Ainda assim, em algumas situa\u00e7\u00f5es, \u00e9 preciso um parecer t\u00e9cnico para encontrar uma solu\u00e7\u00e3o. <\/p>\n\n\n\n

      O condom\u00ednio deve estar atento para que o seu planejamento financeiro contemple todas as despesas ordin\u00e1rias anuais de forma completa, clara e justa \u2013 dentro dos preceitos da Lei. Para os gastos extraordin\u00e1rios, que a mais das vezes podem  ser de responsabilidade do propriet\u00e1rio, \u00e9 de extrema import\u00e2ncia que sejam discutidos e avaliados com o embasamento t\u00e9cnico necess\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n

      Na pr\u00e1tica, no dia a dia aqui na Administradora, nos deparamos com in\u00fameros casos dos nossos clientes, desde os mais rotineiros e relativamente f\u00e1ceis de resolver, aos mais complexos \u2013 que exigem uma interpreta\u00e7\u00e3o mais cuidadosa. A Lei nos fornece os subs\u00eddios para a interpreta\u00e7\u00e3o, mas \u00e9 importante refor\u00e7ar que n\u00e3o h\u00e1 unanimidade inclusive do ponto de vista jur\u00eddico, para muitos casos.<\/p>\n\n\n\n

      H\u00e1 sempre um caso que foge do contexto trivial e requer um parecer profissional. Se voc\u00ea tem alguma d\u00favida sobre alguma dessas quest\u00f5es que envolvem o pagamento de despesas do im\u00f3vel, seja voc\u00ea propriet\u00e1rio ou inquilino, compartilhe conosco nos coment\u00e1rios. Ou se preferir, entre em contato com a gente. Temos conseguido, nesses quase 50 anos , solu\u00e7\u00f5es que atendem a inquilinos e propriet\u00e1rios. Afinal de contas a experi\u00eancia e vivencia do dia a dia \u00e9 uma escola natural.\u00a0
      <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

      AS DESPESAS EXTRAORDIN\u00c1RIAS DE CONDOM\u00cdNIO NO CONTRATO DE ALUGUEL Se existe um tema sens\u00edvel e que suscita muitas d\u00favidas nos contratos de aluguel, tanto para o inquilino como para o propriet\u00e1rio, \u00e9 o tema das despesas de condom\u00ednio. A quem cabe, por exemplo, as despesas de manuten\u00e7\u00e3o de um aparelho de ar-condicionado do im\u00f3vel? 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