A conserva\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel est\u00e1 sujeita \u00e0s intemp\u00e9ries do tempo e ao desgaste natural pelo uso. Nada que a manuten\u00e7\u00e3o apropriada e cuidados permanentes n\u00e3o possam ajudar a sanar. A parede pode ganhar uma pintura nova, o piso pode ser recolocado ou ganhar um novo revestimento, pequenas reformas podem recolocar as coisas em ordem e at\u00e9 melhorar o aspecto geral do im\u00f3vel. Mas existem situa\u00e7\u00f5es que n\u00e3o s\u00e3o t\u00e3o simples assim de resolver. Um bom exemplo disso s\u00e3o as infiltra\u00e7\u00f5es \u2013 um problema que pode se transformar em pesadelo para inquilinos e propriet\u00e1rios, principalmente se n\u00e3o houver um especialista em administra\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria para fazer essa gest\u00e3o.
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A infiltra\u00e7\u00e3o \u00e9 um problema s\u00e9rio, relativamente recorrente e quando acomete o im\u00f3vel, contribui para a sua desvaloriza\u00e7\u00e3o. No caso do im\u00f3vel alugado, o contexto pode ser ainda mais delicado. A primeira quest\u00e3o costuma recair sobre uma d\u00favida bastante comum: de quem \u00e9 a responsabilidade do reparo dos problemas causados pela infiltra\u00e7\u00e3o, do inquilino ou do propriet\u00e1rio? E o s\u00edndico, o condom\u00ednio, estar\u00e3o isentos de qualquer responsabilidade? Diversos fatores devem ser analisados. Ao longo desse artigo vamos esclarecer como proceder em cada caso.
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IDENTIFICANDO O PROBLEMA: O QUE \u00c1 INFILTRA\u00c7\u00c3O E COMO LIDAR COM ELA<\/strong> Infiltra\u00e7\u00f5es normalmente come\u00e7am com o surgimento de manchas escuras, pontos de mofo ou bolhas na superf\u00edcie da parede ou do teto. Esses s\u00e3o os primeiros sinais. E mesmo que n\u00e3o seja confirmado um caso de infiltra\u00e7\u00e3o, a presen\u00e7a de manchas ou mofo indica que h\u00e1 algo de errado, demanda aten\u00e7\u00e3o e precisa ser investigado o quanto antes. Mas o que \u00e9 a infiltra\u00e7\u00e3o? Basicamente, \u00e9 um sinal de umidade aparente. Acontece quando a \u00e1gua escapa de tubula\u00e7\u00f5es ou ralos, ou quando ultrapassa frestas entre paredes e pisos. Podem ser causadas tamb\u00e9m pela a\u00e7\u00e3o da chuva, umidade do solo e em alguns casos, pela a\u00e7\u00e3o do len\u00e7ol fre\u00e1tico. A falta de caimento adequado em alguns pisos sujeitos \u00e0 chuva impede que a \u00e1gua escoe corretamente e flua para os ralos \u2013 isso tamb\u00e9m facilita bastante a ocorr\u00eancia de infiltra\u00e7\u00f5es. De toda a forma, a \u00e1gua retida nessas superf\u00edcies costuma deteriorar a argamassa, descascar a pintura, soltar o reboco, causar mofo, bolor, rachaduras, mal cheiro e configurar um aspecto visual absolutamente indesejado. Al\u00e9m disso tudo, \u00e9 certo que a umidade, o mofo e os fungos podem causar mal \u00e0 sa\u00fade dos moradores. E quando existem pessoas com problemas respirat\u00f3rios ou al\u00e9rgicos, a infiltra\u00e7\u00e3o pode ser ainda mais prejudicial. INVESTIGANDO A ORIGEM DO PROBLEMA: AGENTES INTERNOS X AGENTES EXTERNOS<\/strong> Antes de tudo \u00e9 preciso identificar a origem da infiltra\u00e7\u00e3o. Infiltra\u00e7\u00f5es causadas por agentes externos, como chuva, umidade do solo ou len\u00e7ol fre\u00e1tico, normalmente s\u00e3o mais f\u00e1ceis de serem identificadas. Im\u00f3veis com cobertura ou \u00e1reas descobertas s\u00e3o mais suscet\u00edveis \u00e0 infiltra\u00e7\u00e3o da \u00e1gua da chuva na laje ou no telhado. Mas mesmo nos im\u00f3veis que n\u00e3o tenham cobertura, a chuva pode causar problemas quando h\u00e1 janelas ou portas mal vedadas e at\u00e9 mesmo quando existem defici\u00eancias nas superf\u00edcies da fachada do im\u00f3vel, ou ainda quando im\u00f3vel est\u00e1 numa regi\u00e3o litor\u00e2nea onde o vento \u00e9 sem d\u00favida um elemento importante e que carece aten\u00e7\u00e3o.. O problema costuma ser realmente mais complicado de ser identificado e tratado quando causado por agentes internos. Nesse caso, a infiltra\u00e7\u00e3o pode se manifestar devido a uma falha no rejunte de pisos e paredes, falha na impermeabiliza\u00e7\u00e3o das \u00e1reas molhadas, vazamentos de ralos ou tubula\u00e7\u00f5es dentro de pisos ou paredes. DELEGANDO RESPONSABILIDADE: QUEM VAI ARCAR COM OS CUSTOS?<\/strong> N\u00e3o existe uma f\u00f3rmula preparada para lidar com esse tipo de problema. Administrar um im\u00f3vel \u00e9 saber lidar com o imprevisto, ter conhecimento pr\u00e1tico e muito jogo de cintura para conduzir essas intercorr\u00eancias da melhor forma poss\u00edvel. Respeitar os direitos e deveres do propriet\u00e1rio e do inquilino, preservar a sa\u00fade do contrato e do relacionamento entre as partes \u2013 tudo isso \u00e9 imperativo para n\u00f3s. S\u00e3o aspectos de fundamental import\u00e2ncia e que levamos muito a s\u00e9rio aqui na Administradora S\u00e9rgio Sampaio. A infiltra\u00e7\u00e3o \u00e9 um problema grave, mas que pode e deve ser tratado logo que identificado, minimizando os desgastes e preju\u00edzos financeiros e emocionais para todos, especialmente no caso do im\u00f3vel alugado. Por motivos did\u00e1ticos, vamos abordar os casos mais comuns. Mas \u00e9 preciso ratificar que cada caso requer a avalia\u00e7\u00e3o cuidadosa de um profissional devidamente qualificado. QUANDO O S\u00cdNDICO DEVE ASSUMIR A RESPONSABILIDADE <\/strong><\/p>\n\n\n\n Se a parede atr\u00e1s da \u00e1rea infiltrada for fachada do pr\u00e9dio, o s\u00edndico deve ser acionado imediatamente, pois a responsabilidade nesses casos costuma ser do condom\u00ednio. A partir desse ponto, \u00e9 preciso que haja uma investiga\u00e7\u00e3o para comprovar que a origem da infiltra\u00e7\u00e3o \u00e9 de causa externa \u00e0 unidade. QUANDO A RESPONSABILIDADE \u00c9 DO PROPRIET\u00c1RIO<\/strong><\/p>\n\n\n\n Se for identificado que a origem da infiltra\u00e7\u00e3o \u00e9 de um problema estrutural do im\u00f3vel, ou seja, que seja originado de dentro das paredes, normalmente o respons\u00e1vel \u00e9 o propriet\u00e1rio do im\u00f3vel. Infiltra\u00e7\u00f5es originadas de falhas na tubula\u00e7\u00e3o de \u00e1gua fria ou do esgoto, do box dos banheiros, descargas e ralos. \u00c9 comum tamb\u00e9m encontrar infiltra\u00e7\u00f5es causadas por vazamentos na piscina. Vale ressaltar que em casos quando h\u00e1 neglig\u00eancia ou falta de comunica\u00e7\u00e3o por parte do inquilino, o mesmo pode passar a ter responsabilidade e ter que arcar com os custos. QUANDO O PROBLEMA \u00c9 DO INQUILINO<\/strong><\/p>\n\n\n\n Como sabemos, a manuten\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel \u00e9 de responsabilidade do inquilino, mesmo que n\u00e3o seja por mal uso. Uma torneira defeituosa, um rabicho mal colocado, defeitos no chuveiro, no filtro de \u00e1gua, na boia de caixa d\u00b4\u00e1gua. Tudo isso pode gerar infiltra\u00e7\u00e3o e deve ser rapidamente resolvido pelo inquilino. Por isso mesmo aqui na ASS teos o cuidado de entregar nossas unidades limpas, pintadas e com suas instala\u00e7\u00f5es revisadas. Lembre-se, o im\u00f3vel deve ser devolvido da mesma forma como foi entregue \u2013 portanto, o mais indicado \u00e9 agir com rapidez nesses casos. ACIONANDO O VIZINHO<\/strong><\/p>\n\n\n\n Existem casos tamb\u00e9m n\u00e3o menos corriqueiros, nos quais a infiltra\u00e7\u00e3o \u00e9 proveniente de um problema causado pela unidade vizinha. Geralmente a infiltra\u00e7\u00e3o se manifesta no teto da unidade, e, nesses casos, \u00e9 muito importante acionar imediatamente o condom\u00ednio, para que o vizinho seja comunicado e as medidas sejam tomadas. Novamente refor\u00e7amos a import\u00e2ncia de uma investiga\u00e7\u00e3o aprofundada para identificar a origem da infiltra\u00e7\u00e3o antes de tomar qualquer provid\u00eancia. COMO RESOLVER A INFILTRA\u00c7\u00c3O<\/strong><\/p>\n\n\n\n Existem diversas maneiras de lidar com a infiltra\u00e7\u00e3o, mas a solu\u00e7\u00e3o para o problema normalmente vai depender da contrata\u00e7\u00e3o de um encanador para corrigir vazamentos encontradas em tubula\u00e7\u00f5es de pisos e paredes ou de empresas e profissionais especializados em impermeabiliza\u00e7\u00e3o. A infiltra\u00e7\u00e3o costuma nos pegar desprevenidos, e evoluir de forma muito r\u00e1pida, nos deixando sem muita alternativa. No entanto, de todo jeito, o mais indicado \u00e9 tomar alguns cuidados que podem ajudar muito a prevenir o surgimento das infiltra\u00e7\u00f5es. <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n MEDIDAS PREVENTIVAS<\/strong> A manuten\u00e7\u00e3o permanente \u00e9 sem sombra de d\u00favidas a melhor forma de manter o im\u00f3vel em bom estado e o mais distante poss\u00edvel desse tipo de problema, especialmente causado por agentes internos. \u00c9 claro que existem situa\u00e7\u00f5es que fogem ao nosso controle, como as infiltra\u00e7\u00f5es causadas por agentes externos e ocasionadas por problemas nas unidades vizinhas. Abaixo elencamos alguns procedimentos importantes como medidas para evitar a infiltra\u00e7\u00e3o. 1 \u2013 Fique atento aos primeiros sinais que podem sugerir a exist\u00eancia de uma infiltra\u00e7\u00e3o. Manchas, bolhas, mofos, fungos, paredes descascadas. Aja rapidamente e resolva o problema na raiz; 2 \u2013 Esteja alerta a qualquer sinal de vazamento em torneiras e sif\u00f5es dos banheiros e da cozinha. Se identificado o vazamento, corrija o mais r\u00e1pido poss\u00edvel; 3 \u2013 Verifique de forma peri\u00f3dica os rejuntes das \u00e1reas molhadas do im\u00f3vel (banheiros, cozinha e \u00e1rea de servi\u00e7o). Corrija defeitos e refa\u00e7a o rejunte sempre que necess\u00e1rio. D\u00ea prefer\u00eancia sempre a materiais de qualidade para fazer o servi\u00e7o, mesmo que tenha que gastar um pouco mais. Pode ser muito mais oneroso ter que resolver uma futura infiltra\u00e7\u00e3o; 4 \u2013 Evite lavar o ch\u00e3o jogando \u00e1gua diretamente no piso. Os \u00fanicos pisos da casa que s\u00e3o impermeabilizados s\u00e3o os boxes dos banheiros. Portanto, a regra vale inclusive para banheiros e cozinha. Para fazer a faxina, d\u00ea prefer\u00eancia a um pano molhado.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Infiltra\u00e7\u00f5es em im\u00f3veis alugados podem ser mais frequentes do que se possa imaginar. O importante \u00e9 identificar o problema e agir de forma c\u00e9lere, acionando o respons\u00e1vel e executando as a\u00e7\u00f5es mais recomendadas para estancar o problema de maneira definitiva. Deixar para depois, protelar, responsabilizar a outra parte sem necessariamente investigar o problema a fundo, pode ser um erro fatal.
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