AS DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS DE CONDOMÍNIO NO CONTRATO DE ALUGUEL

Se existe um tema sensível e que suscita muitas dúvidas nos contratos de aluguel, tanto para o inquilino como para o proprietário, é o tema das despesas de condomínio. A quem cabe, por exemplo, as despesas de manutenção de um aparelho de ar-condicionado do imóvel? Quem deve pagar pela pintura da fachada do prédio? Esse assunto é tão sensível que às vezes pode gerar impasses nos contratos e até conflitos entre inquilinos e proprietários – um desgaste desnecessário, que pode interferir diretamente na  longevidade dos contratos, especialmente quando não há uma imobiliária para instruir e orientar.

Para que essa relação seja justa, consistente e duradoura é preciso que cada um conheça bem os seus direitos e deveres.  A Lei do Inquilinato (8245/91) regula o mercado de aluguéis residenciais e comerciais. Ela foi criada para regulamentar a relação entre as partes – inquilino e proprietário e dirimir as dúvidas sobre direitos e deveres de cada um. A legislação ajuda a sanar grande parte das dúvidas, mas no dia a dia, podem ocorrer situações que demandem outras interpretações e a ajuda de um profissional. Nesses casos, não hesite em consultar a sua imobiliária ou o seu agente imobiliário de confiança.

DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS DE CONDOMÍNIO

As despesas extraordinárias são de responsabilidade do Locador. Segundo a Lei do Inquilinato, “Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício…”. 

No artigo 22 da Lei 8.245/91, consta a seguinte relação de despesas extraordinárias de condomínio:

1 – OBRAS DE REFORMAS DE MELHORIAS OU QUE INTERESSEM À ESTRUTURA INTEGRAL DO IMÓVEL;

Nesse item encaixam-se as reformas ou a implementação de melhorias, como a construção de churrasqueira, piscina, ampliação e compra de novos equipamentos para a academia, quadra poliesportiva ou novas áreas de lazer ou convivência. 

2 – OBRAS DE MANUTENÇÃO DESTINADAS ÀS CONDIÇÕES DE HABITABILIDADE DO EDIFÍCIO;

Habitabilidade é o conjunto de condições que uma habitação necessita para receber moradores humanos – seja uma casa, apartamento ou outro tipo de edificação que abrigue pessoas, com garantia de conforto, acessibilidade, higiene e estabilidade. Como exemplo, podemos citar a substituição de elementos hidráulicos devido a falta de fornecimento de água, problemas com dutos de gás, fiação elétrica e telhado. Custos com reformas ou substituição de peças relacionadas ao elevador também se encaixam aqui. 

3 – PINTURA DA FACHADA E ESQUADRIAS EXTERNAS;

Tudo que agrega valor para o imóvel na hora da venda ou locação deve ser assumido pelo locador. Podemos citar: reforma ou pintura da fachada, esquadrias externas, instalação de nova iluminação, sensores de presença, medidores de gás, entre outros.

4 – INDENIZAÇÕES TRABALHISTAS ANTERIORES À LOCAÇÃO;

Todos os custos relacionados à dispensa de funcionários deverão ser pagos pelo proprietário – desde que tenha ocorrido antes da efetivação do contrato de locação. Ao inquilino o pagamento dessas despesas ocorre somente quando um funcionário é demitido ao longo do prazo da locação, devendo o valor ser calculado de forma proporcional ao período que utilizou os serviços do funcionário dispensado.

5 – COMPRA E INSTALAÇÃO DE EQUIPAMENTOS EM GERAL;

A instalação de câmeras de segurança, monitoramento e circuitos internos de TV, sensores de iluminação e de acesso, portões eletrônicos, aparelhos de musculação, bebedouros, sprinklers, interfones, entre outros equipamentos.

6 – DECORAÇÃO E PAISAGISMO NAS ÁREAS COMUNS;

O custo para contratação de arquiteto, decorador e a compra de móveis com motivos decorativos é de responsabilidade do locador. O paisagismo, implementação ou reformas de jardins, incluindo gastos com a contratação de paisagista e mão de obra de jardineiro, também devem ser incluídos nessa categoria.

7 – FUNDO DE RESERVA;

O fundo de reserva tem por finalidade garantir, diante de uma situação eventual e emergencial, que o condomínio possa honrar com o pagamento de despesas imprevistas, não planejadas. No entanto, é preciso entender se esse valor foi destinado para despesa extraordinária ou ordinária.

DESPESAS ORDINÁRIAS DE CONDOMÍNIO

As Despesas ordinárias são de responsabilidade do inquilino. De acordo com o artigo 23 da Lei 8.245, despesas ordinárias dizem respeito aos gastos rotineiros e indispensáveis ao funcionamento do condomínio. Sendo assim, elas demandam um desembolso mensal do condomínio. Através de uma previsão anual, o condomínio define o orçamento que será destinado para arcar com as despesas ordinárias. A Lei reforça ainda que o locatário fica obrigado ao pagamento das despesas ordinárias, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

Segundo o artigo 23, parágrafo 1º, “Por despesas ordinária de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

1. salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
2. consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
3. limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
4. manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
5. manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
6. manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
7. pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
8. rateio de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
9. reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação de despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a  período anterior ao início da locação;

OBRAS DENTRO DO IMÓVEL: QUEM É O RESPONSÁVEL?

Uma dúvida recorrente gira em torno de serviços de manutenção, obras e reparos dentro do imóvel alugado. Afinal, de quem é a responsabilidade desses custos? Esses casos devem ser analisados cuidadosamente, pois estão sujeitos à interpretação. Em suma, o que pode ser aferido da Lei do Inquilinato, é que os reparos necessários  relacionados a problemas anteriores à locação e que prejudiquem o uso do imóvel são de responsabilidade do proprietário. Na vistoria, deve constar em detalhes a condição do estado do imóvel e tudo o que a unidade possui antes da entrega das chaves. Isso é fundamental. 

As manutenções e reparos estruturais também devem ser arcados pelo proprietário. Ao inquilino, cabe se responsabilizar pelo custo para reparo de danos causados pelo uso do imóvel ao longo do período de locação. Vale reforçar também, que para realizar qualquer tipo de alteração no imóvel, o inquilino necessita de autorização prévia e por escrito do proprietário.

CASOS ESPECÍFICOS

Algumas situações específicas costumam gerar polêmica e desentendimento. Novamente, o que vale aqui é bom senso para se chegar a uma solução correta e justa, a depender de cada situação, sem o favorecimento de nenhuma das partes. Confira a seguir alguns desses casos.

• Vazamentos e infiltrações entre apartamentos: nem sempre são de responsabilidade do proprietário;
• Manutenção do teto e do piso de varandas e sacadas: em caso de vazamentos com origem na tubulação vertical, é de responsabilidade do condomínio;
• Custos para reparo de Infiltrações e demais imprevistos no terraço de propriedade e uso comum devem ser acatados pelo condomínio;
• Manutenção das esquadrias de janelas, colocação de borrachas, escova ou silicone é de responsabilidade do proprietário, salvo se for entregue em ordem ao inquilino ;
• A instalação ou manutenção da rede de gás é uma responsabilidade do condomínio;
• Reparos na parte elétrica interna da unidade são de responsabilidade do condômino;
• A descupinização talvez seja o ponto mais polêmico nessa relação. Normalmente a infestação do cupim atinge diversas unidades, colocando em questão a quem cabe assumir a responsabilidade. O mais indicado nesses casos é discutir o assunto.

LONGEVIDADE DO CONTRATO DE ALUGUEL

Conhecer a Lei do Inquilinato e entender direitos e deveres de cada um é o primeiro passo para garantir que o aluguel transcorra da melhor forma possível, sem estresse e desentendimentos. Isso é fundamental para a saúde do contrato e para garantir a boa relação entre proprietário e inquilino. Quando o assunto entra no âmbito financeiro e quando efetivamente mexe no bolso, é preciso seguir com cautela, bom senso e saber proceder de acordo com o que rege a Lei. Ainda assim, em algumas situações, é preciso um parecer técnico para encontrar uma solução. 

O condomínio deve estar atento para que o seu planejamento financeiro contemple todas as despesas ordinárias anuais de forma completa, clara e justa – dentro dos preceitos da Lei. Para os gastos extraordinários, que a mais das vezes podem  ser de responsabilidade do proprietário, é de extrema importância que sejam discutidos e avaliados com o embasamento técnico necessário.

Na prática, no dia a dia aqui na Administradora, nos deparamos com inúmeros casos dos nossos clientes, desde os mais rotineiros e relativamente fáceis de resolver, aos mais complexos – que exigem uma interpretação mais cuidadosa. A Lei nos fornece os subsídios para a interpretação, mas é importante reforçar que não há unanimidade inclusive do ponto de vista jurídico, para muitos casos.

Há sempre um caso que foge do contexto trivial e requer um parecer profissional. Se você tem alguma dúvida sobre alguma dessas questões que envolvem o pagamento de despesas do imóvel, seja você proprietário ou inquilino, compartilhe conosco nos comentários. Ou se preferir, entre em contato com a gente. Temos conseguido, nesses quase 50 anos , soluções que atendem a inquilinos e proprietários. Afinal de contas a experiência e vivencia do dia a dia é uma escola natural.