IMÓVEL COM INFILTRAÇÃO: TUDO O QUE VOCÊ PRECISA SABER

 A conservação do imóvel está  sujeita às intempéries do tempo e ao desgaste natural pelo uso.  Nada que a manutenção apropriada e cuidados permanentes não possam ajudar a sanar. A parede pode ganhar uma pintura nova, o piso pode ser recolocado ou ganhar um novo revestimento, pequenas reformas podem recolocar as coisas em ordem e até melhorar o aspecto geral do imóvel. Mas existem situações que não são tão simples assim de resolver. Um bom exemplo disso são as infiltrações – um problema que pode se transformar em pesadelo para inquilinos e proprietários, principalmente se não houver um especialista em administração imobiliária para fazer essa gestão.

A infiltração é um problema sério, relativamente recorrente e quando acomete o imóvel, contribui para a sua desvalorização. No caso do imóvel alugado, o contexto pode ser ainda mais delicado. A primeira questão costuma recair sobre uma dúvida bastante comum: de quem é a responsabilidade do reparo dos problemas causados pela infiltração, do inquilino ou do proprietário?  E o síndico, o condomínio,  estarão isentos de qualquer responsabilidade? Diversos fatores devem ser analisados. Ao longo desse artigo vamos esclarecer como proceder em cada caso. 

IDENTIFICANDO O PROBLEMA: O QUE Á INFILTRAÇÃO E COMO LIDAR COM ELA

Infiltrações normalmente começam com o surgimento de manchas escuras, pontos de mofo ou bolhas na superfície da parede ou do teto. Esses são os primeiros sinais. E mesmo que não seja confirmado um caso de infiltração, a presença de manchas ou mofo indica que há algo de errado, demanda atenção e precisa ser investigado o quanto antes.

Mas o que é a infiltração? Basicamente, é um sinal de umidade aparente. Acontece quando a água escapa de tubulações ou ralos, ou quando ultrapassa frestas entre paredes e pisos. Podem ser causadas também pela ação da chuva, umidade do solo e em alguns casos, pela ação do lençol freático. A falta de caimento adequado em alguns  pisos sujeitos à chuva impede que a água escoe corretamente e flua para os ralos – isso também facilita bastante a ocorrência de infiltrações.

De toda a forma, a água retida nessas superfícies costuma deteriorar a argamassa, descascar a pintura, soltar o reboco, causar mofo, bolor, rachaduras, mal cheiro e configurar um aspecto visual absolutamente indesejado. Além disso tudo, é certo que a umidade, o mofo e os fungos podem causar mal à saúde dos moradores. E quando existem pessoas com problemas respiratórios ou alérgicos, a infiltração pode ser ainda mais prejudicial.

INVESTIGANDO A ORIGEM DO PROBLEMA: AGENTES INTERNOS X AGENTES EXTERNOS

Antes de tudo é preciso identificar a origem da infiltração. Infiltrações causadas por agentes externos, como chuva, umidade do solo ou lençol freático, normalmente são mais fáceis de serem identificadas. Imóveis com cobertura ou áreas descobertas são mais suscetíveis à infiltração da água da chuva na laje ou no telhado. Mas mesmo nos imóveis que não tenham cobertura, a chuva pode causar problemas quando há janelas ou portas mal vedadas e até mesmo quando existem deficiências nas superfícies da fachada do imóvel, ou ainda quando imóvel está numa região litorânea onde o vento é sem dúvida um elemento importante e que carece atenção..

O problema costuma ser realmente mais complicado de ser identificado e tratado quando causado por agentes internos. Nesse caso, a infiltração pode se manifestar devido a uma falha no rejunte de pisos e paredes, falha na impermeabilização das áreas molhadas, vazamentos de ralos ou tubulações dentro de pisos ou paredes.

DELEGANDO RESPONSABILIDADE: QUEM VAI ARCAR COM OS CUSTOS?

Não existe uma fórmula preparada para lidar com esse tipo de problema. Administrar um imóvel é saber lidar com o imprevisto, ter conhecimento prático e muito jogo de cintura para conduzir essas intercorrências da melhor forma possível. Respeitar os direitos e deveres do proprietário e do inquilino, preservar a saúde do contrato e do relacionamento entre as partes – tudo isso é imperativo para nós.  São aspectos de fundamental importância e que levamos muito a sério aqui na Administradora Sérgio Sampaio. A infiltração é um problema grave, mas que pode e deve ser tratado logo que identificado, minimizando os desgastes e prejuízos financeiros e emocionais para todos, especialmente no caso do imóvel alugado.  Por motivos didáticos, vamos abordar os casos mais comuns. Mas é preciso ratificar que cada caso requer a avaliação cuidadosa de um profissional devidamente qualificado.

QUANDO O SÍNDICO DEVE ASSUMIR A RESPONSABILIDADE 

Se a parede atrás da área infiltrada for fachada do prédio, o síndico deve ser acionado imediatamente, pois a responsabilidade nesses casos costuma ser do condomínio. A partir desse ponto, é preciso que haja uma investigação para comprovar que a origem da infiltração é de causa externa à unidade.

QUANDO A RESPONSABILIDADE É DO PROPRIETÁRIO

Se for identificado que a origem da infiltração é de um problema estrutural do imóvel, ou seja, que seja originado de dentro das paredes, normalmente o responsável é o proprietário do imóvel. Infiltrações originadas de falhas na tubulação de água fria ou do esgoto, do box dos banheiros, descargas e ralos. É comum também encontrar infiltrações causadas por vazamentos na piscina. Vale ressaltar que em casos quando há negligência ou falta de comunicação por parte do inquilino, o mesmo pode passar a ter responsabilidade e ter que arcar com os custos. 

QUANDO O PROBLEMA É DO INQUILINO

Como sabemos, a manutenção do imóvel é de responsabilidade do inquilino, mesmo que não seja por mal uso. Uma torneira defeituosa, um rabicho mal colocado, defeitos no chuveiro, no filtro de água, na boia de caixa d´água. Tudo isso pode gerar infiltração e deve ser rapidamente resolvido pelo inquilino. Por isso mesmo aqui na ASS teos o cuidado de entregar nossas unidades limpas, pintadas e com suas instalações revisadas. Lembre-se, o imóvel deve ser devolvido da mesma forma como foi entregue – portanto, o mais indicado é agir com rapidez nesses casos.

ACIONANDO O VIZINHO

Existem casos também não menos corriqueiros, nos quais a infiltração é proveniente de um problema causado pela unidade vizinha.  Geralmente a infiltração se manifesta no teto da unidade, e, nesses casos, é muito importante acionar imediatamente o condomínio, para que o vizinho seja comunicado e as medidas sejam tomadas. Novamente reforçamos a importância de uma investigação aprofundada para identificar a origem da infiltração antes de tomar qualquer providência. 

COMO RESOLVER A INFILTRAÇÃO

Existem diversas maneiras de lidar com a infiltração, mas a solução para o problema normalmente vai depender da contratação de um encanador para corrigir vazamentos encontradas em tubulações de pisos e paredes ou de empresas e profissionais especializados em impermeabilização. A infiltração costuma nos pegar desprevenidos, e evoluir de forma muito rápida, nos deixando sem muita alternativa. No entanto, de todo jeito, o mais indicado é tomar alguns cuidados que podem ajudar muito a prevenir o surgimento das infiltrações. 

MEDIDAS PREVENTIVAS

A manutenção permanente é sem sombra de dúvidas a melhor forma de manter o imóvel em bom estado e o mais distante possível desse tipo de problema, especialmente causado por agentes internos. É claro que existem situações que fogem ao nosso controle, como as infiltrações causadas por agentes externos e ocasionadas por problemas nas unidades vizinhas. Abaixo elencamos alguns procedimentos importantes como medidas para evitar a infiltração.

1 – Fique atento aos primeiros sinais que podem sugerir a existência de uma infiltração. Manchas, bolhas, mofos, fungos, paredes descascadas. Aja rapidamente e resolva o problema na raiz;

2 – Esteja alerta a qualquer sinal de vazamento em torneiras e sifões dos banheiros e da cozinha. Se identificado o vazamento, corrija o mais rápido possível;

3 – Verifique de forma periódica os rejuntes das áreas molhadas do imóvel (banheiros, cozinha e área de serviço). Corrija defeitos e refaça o rejunte sempre que necessário. Dê preferência sempre a materiais de qualidade para fazer o serviço, mesmo que tenha que gastar um pouco mais. Pode ser muito mais oneroso ter que resolver uma futura infiltração;

4 – Evite lavar o chão jogando água diretamente no piso. Os únicos pisos da casa que são impermeabilizados são os boxes dos banheiros. Portanto, a regra vale inclusive para banheiros e cozinha. Para fazer a faxina, dê preferência a um pano molhado.

Infiltrações em imóveis alugados podem ser mais frequentes do que se possa imaginar. O importante é identificar o problema e agir de forma célere, acionando o responsável e executando as ações mais recomendadas para estancar o problema de maneira definitiva. Deixar para depois, protelar, responsabilizar a outra parte sem necessariamente investigar o problema a fundo, pode ser um erro fatal. 

Adote as medidas preventivas que compartilhamos neste artigo e faça a sua parte, seja você proprietário ou inquilino. É para fazer valer os seus direitos – assim como os seus deveres, e para que tudo seja feito de forma correta, justa e absolutamente dentro do que rege a Lei – que nós trabalhamos com afinco. Por fim, é importante novamente lembrar que cada caso deve ser analisado cuidadosamente e requer uma investigação prévia antes que sejam indicadas as medidas necessárias e que seja efetivamente acionado o responsável pelos custos do conserto. Se a infiltração acontecer no seu imóvel alugado, não se desespere, não protele e não hesite em contar com a nossa ajuda. Entre com contato com a gente: www.sergiosampaio.com.br