O REAJUSTE DO ALUGUEL PELO IGP-M E A NOVA ONDA DE NEGOCIAÇÕES

O artigo 18 da lei 8.245/91 – Lei do Inquilinato – é claro quando dispõe que inquilinos e proprietários, na contratação do aluguel, podem escolher o indexador da correção monetária que bem lhes aprouver.

Via de regra, utiliza-se o IGP-M. Ele foi criado em 1989, é calculado pela FGV (Fundação Getúlio Vargas), corrige títulos emitidos pelo Tesouro Nacional, os aluguéis dos imóveis residenciais e não residenciais e, de 2010 pra cá, acumulou percentuais entre -0,71% até 11,32%.

Ocorre, entretanto, que nos últimos 12 meses, ele acumulou 20,92% o que, nesses tempos de pandemia, se torna ainda mais significativo, posto que uma larga parcela da população que paga aluguel sofreu com a crise. 

Uma alta expressiva como essa não ocorre já há muito tempo. Observe que, com essa elevação, o equilíbrio da correção não é mantido e o objetivo de não haver prejuízo para as partes, deixa de existir. Da mesma forma, como já aconteceu no passado, quando houve deflação.

O cenário é incerto e não se tem como prever o seu comportamento futuro.

O que a Lei do Inquilinato visava, e por isso mesmo ela é considerada pelos juristas como equilibrada, foi equi ponderar os direitos e deveres dos inquilinos e proprietários e, por certo, não contava com situações desse tipo.

Como resolver a questão?

Me parece sensato aditivar esses Contratos, adotando como indexador uma “cesta de índices”, cuja média aritmética pudesse produzir um percentual equilibrado, que trouxesse para o momento do reajuste, um valor que atendesse a todos ou, quiçá, uma negociação sensata que atendesse a locadores e locatários. 

Isso certamente evitaria muitas demandas judiciais, como a revisão dos Contratos com base na teoria da imprevisão, diante do ônus irrefutável e da mudança imprevisível que os locatários vão ter que enfrentar.

Sergio Sampaio – Empresário do mercado imobiliário, diretor da Fecomercio e CEO da Administradora Sérgio Sampaio