AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA: ASSUNTO PARA CORRETORES OU ENGENHEIROS?

A avaliação imobiliária atende a um propósito bem específico: identificar o preço justo do imóvel. Uma necessidade básica para respaldar transações comerciais, para quem vai vender, comprar, alugar, doar, ou simplesmente investir.  Mas ela também é utilizada pelos Bancos para respaldar inúmeras operações, assim como pelos Tribunais, como ferramenta para embasar processos judiciais. 

O fato é que com as constantes oscilações inerentes ao mercado, identificar o valor adequado e mais próximo da realidade para um imóvel requer expertise no assunto e vivência de mercado. É importante também identificar o propósito da avaliação.  Dentro ou fora do contexto judicial, são inúmeras as aplicações previstas para a avaliação imobiliária. Citamos abaixo os principais exemplos. Confira:

• Determinação de valor de compra e venda de imóveis;
• Determinação de valor locativo de imóveis;
• Reajustes de aluguel;
• Contestação de IPTU;
• Regularização imobiliária;
• Disputas judiciais;
• Atualização patrimonial;
• Inventários e partilhas;
• Desapropriação de imóveis;
• Garantias bancárias;
• Contratação de seguro patrimonial;
• Reavaliação do ativo imobilizado;
• Planejamento tributário;
• Reestruturação societária;
• Fusão e cisão de empresas;
• Determinação de valor locativo de imóveis;
• Análise de carteira de portfólios imobiliários;
• Determinação de saldos de vida útil, fornecendo novos saldos de vida remanescentes;
• Determinação de valores de liquidação;
• Absorção de prejuízos acumulados;
• Assistência técnica a advogados em perícias judiciais e extrajudiciais;
• Acompanhamento de perícias;
• Ações expropriatórias para fins de desapropriação;
• Indenizações.

O MERCADO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

Em 2016, uma sentença emitida em última instância pela Justiça Federal atestou a legalidade das avaliações imobiliárias emitidas por corretores de imóveis. A resolução colocou um ponto final na disputa judicial pelo mercado de avaliação de imóveis entre engenheiros, arquitetos e corretores. Foi movida pelo Ibape – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias em conjunto com o Confea – Conselho Federal de Engenharia e Agronomia, ambas entidades federais que representam os engenheiros, contra o Cofeci – Conselho Federal de Corretores de Imóveis.

A seguir confira um trecho da emenda que colocou um ponto final na polêmica, reconhecendo legalmente a expertise dos corretores de imóveis na prestação de serviços de avaliação de imóveis. 

“O imóvel é observado a partir de critérios de mercado, considerado como bem inserido em contexto geográfico e humano, diversamente das características eminentemente técnicas que aos profissionais submetidos ao CREA importariam.”

A Lei que regulamenta a profissão de corretor de imóveis (n^o 6.530, de 1978), em termos gerais, resguarda o direito do corretor de “opinar sobre a comercialização imobiliária”. Nesse contexto entende-se que cabe também ao corretor emitir um juízo acerca do preço de um bem. Confira no trecho destacado abaixo:

“Compete ao corretor de imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.”

Além dos corretores de imóveis, somente engenheiros e arquitetos estão habilitados a fazer a avaliação acompanhada de laudo com validade jurídica.  Existem dois tipos de documentos formais, ou parecer técnico com validade jurídica reconhecida: o Laudo Pericial de Avaliação Imobiliária e o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM). A seguir, conheça um pouco mais sobre cada um desses documentos.

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA (PTAM)

Emitido exclusivamente por corretores de imóveis com título de avaliador imobiliário e inscritos no Cadastro Nacional dos Avaliadores de Imóveis, , o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) é um instrumento que serve para atestar o valor de mercado do imóvel avaliado. Opinar sobre o valor de um imóvel é facultativo a qualquer corretor, mas em alguns casos, se faz necessária a formalização e elaboração do parecer técnico. Via de regra, para quem precisa definir um valor para colocar o imóvel a venda, o corretor de imóveis é o profissional mais indicado.

O Parecer técnico apresenta um valor para o imóvel avaliado com base em alguns critérios como, a estrutura do imóvel, tamanho, áreas comuns, estado de conservação, vizinhança e localização – um dos fatores que exercem grande influência no valor final. Além desses fatores, a avaliação é feita também com base na pesquisa de imóveis similares na mesma região. Da combinação de todas essas variáveis é possível chegar a um valor de mercado do imóvel mais fidedigno e condizente com a realidade de mercado.

O PTAM tem valor jurídico e pode ser emitido somente por um perito – ou corretor registrado no CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários. O Cofeci – Conselho Federal dos Corretores de Imóveis é o órgão responsável por regulamentar a atividade e expedir Certificados de Registro de Avaliador Imobiliário para os corretores inscritos. Para ter direito legal a prática de avaliação imobiliária e registro no CNAI, além do CRECI, o corretor precisa ter diploma de curso superior em Gestão Imobiliária ou equivalente e certificado de conclusão de curso de Avaliação Imobiliária em cursos reconhecidos pelo Cofeci.

De forma geral, o valor cobrado para uma avaliação profissional, corresponde a 1% do valor do imóvel avaliado, estando esse valor obviamente sujeito à negociação e variações de acordo com o Creci de cada região.  Normalmente a entrega do laudo é feita em uma semana. Mas esse prazo pode variar conforme facilidade de acesso ao imóvel e disponibilização de dados.

O Cofeci disponibiliza no seu site, uma lista para consulta dos corretores com título de avaliador imobiliário cadastrados no CNAI para todos os Estados. Acesse aqui e confira

LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA

Somente engenheiros registrados no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) e arquitetos com registro do Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), podem emitir o Laudo Pericial de Avaliação Imobiliária. Nesse documento, uma avaliação tão formal quanto o PTAM, consta também, além de outras informações, um levantamento das características estruturais do imóvel. 

O prazo de entrega para emissão do laudo por um engenheiro vai variar conforme complexidade da demanda. Em casos mais simples, pode ser emitido em até 5 dias úteis. Mas existem casos que demandam prazos mais longos, como até 30 dias ou mais, em casos mais específicos. O prazo pode ser maior quando há necessidade, por exemplo, de apresentação de um estudo planialtimétrico da área ou do imóvel ou levantamento de documentação em cartórios. Isso pode ampliar significativamente o prazo de entrega do laudo. 

Para emitir o seu parecer técnico, o engenheiro utiliza critérios baseados nas normas técnicas da série ABNT NBR 14653, que normatiza a avaliação de bens. Para tanto, são levados em consideração alguns procedimentos. Primeiro é feita uma pesquisa de mercado com amostragem de imóveis similares na região. Depois é aplicada a técnica de homogeneização dos valores entre o imóvel a ser valorado e a amostragem levantada na pesquisa. Por fim é feita uma análise estatística dos valores identificados nas etapas iniciais para se chegar a intervalos de valores mais condizentes.

No caso específico de avaliação de terrenos, alguns fatores essenciais são levados em consideração, tais como oferta, localização, fator frente x fundos, topografia e padrão construtivo. Cada um desses fatores, a depender do tipo de terreno, poderá exercer mais ou menos interferência na composição do preço final da avaliação proferida por um engenheiro.  

CORRETORES DE IMÓVEIS VERSUS ENGENHEIROS: QUAL É A MELHOR AVALIAÇÃO DE IMÓVEL?

Antes de tudo é preciso estabelecer a finalidade da avaliação para poder escolher a opção mais adequada. A avaliação é uma atividade que requer profundo conhecimento, profissionalismo e seriedade. Portanto, seja criterioso na hora de escolher o profissional mais indicado e qualificado para atender a sua necessidade. 

Nas transações comerciais, nas quais é preciso estipular um valor mais preciso de um imóvel, o parecer de um corretor de imóveis é fundamental, pois é o profissional que lida diretamente com o mercado, tem a vivência, a prática e normalmente é conhecedor das nuances de determinada localidade ou região.

Para atender especialmente casos de compra e venda, pode ser emitido também o Parecer Opinativo de Comercialização Imobiliária (POCI). Esse documento é também emitido pelo corretor de imóveis, mas diferente do PTAM, não requer que o profissional tenha registro no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI). Nesse caso, o que valida o documento é exclusivamente a experiência profissional do corretor.

Para quem deseja vender, comprar, para quem está em busca de realizar o sonho do primeiro imóvel, assim como para investidores mais experientes – a avaliação deve ser precisa, adequada e condizente a atual realidade de mercado e ao contexto econômico. Como produto final, o parecer profissional deve oferecer subsídios concretos para a tomada de decisão segura e acertada do cliente. 

Aqui na Administradora Sérgio Sampaio a avaliação de imóveis é realizada por especialistas, com vivência comprovada no mercado imobiliário de Salvador e Região Metropolitana. Profissionais devidamente qualificados e com o necessário suporte do nosso departamento jurídico. Aqui, a transparência, o compromisso e a imparcialidade são pré-requisitos fundamentais para a elaboração de um parecer embasado e consistente.

Já abordamos anteriormente a importância desse tema aqui no nosso blog. Confira no artigo 10 Passos Essenciais para Fazer uma Avaliação de Imóvel com Precisão. Se você tem alguma dúvida sobre o assunto ou necessita de ajuda profissional para avaliar o seu imóvel, entre em contato com a Administradora Sérgio Sampaio e descubra como podemos ajudá-lo.