10 Passos Essenciais para Fazer uma Avaliação de Imóvel com Precisão

É muito comum encontrar imóveis no mesmo bairro, na mesma rua e até no mesmo prédio com preços bem diferentes. Imóveis, a uma primeira vista tão parecidos, resguardam características absolutamente singulares, a ponto de justificar a distinção de preço. Por exemplo, um imóvel foi reformado com sua fachada bem moderna, já o outro mantém o aspecto antigo. Em outro caso, o apartamento fica num andar alto, enquanto o outro situa-se no primeiro andar. A tarefa não é tão simples, pois envolve fatores de ordem racional e emocional. Mas não tem outra forma: quem vai comprar, vender ou alugar um imóvel precisa ter uma ideia real do preço. 

São diversos parâmetros a serem considerados na formação do preço. Mas para ser precisa, a avaliação do imóvel deve ir muito além e se pautar nos aspectos técnicos e mercadológicos de forma criteriosa. Somente dessa maneira é possível emitir um parecer profissional, capaz de respaldar com total segurança a realização de um negócio bom e justo, tanto para quem vende, como para quem compra.

QUEM PODE AVALIAR O IMÓVEL

Em tese, qualquer corretor pode opinar sobre o valor de um imóvel. Mas para emitir um parecer técnico, somente os profissionais com título de avaliador imobiliário – concedido por diploma de cursos em Avaliação Imobiliária, chancelados pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci)

Embora engenheiros e arquitetos também possam avaliar e emitir parecer sobre  um imóvel, o corretor devidamente habilitado é, na realidade, o mais indicado, pois é o profissional que possui conhecimento do mercado imobiliário. Além disso, o parecer do corretor é mais seguro, pois tem a vivência das especificidades do mercado de uma determinada região.

O QUE É O PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA (PTAM) ?

Com certa frequência, a avaliação do imóvel é feita verbalmente. O corretor visita o imóvel e sugere um valor – o que na maioria dos casos, atende às necessidades do proprietário. Mas existem situações específicas que necessitam de um processo mais formal e efetivamente documentado. Essa avaliação devidamente documentada é chamada de PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica)

Observe, por exemplo, que numa separação onde há discordância sobre o valor do imóvel entre as partes, nos processos envolvendo imóveis em heranças, nas permutas, quando o imóvel é submetido a uma venda compulsória por falta de pagamento, ou ainda para aquele proprietário que deseja se resguardar nas negociações, a avaliação documentada é sempre muito útil e até mesmo necessária. 

O QUE É PRECISO PARA REALIZAR UMA BOA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

Quase toda relação sugere envolvimento emocional. No contexto do mercado imobiliário, onde as situações orbitam em torno de quantias relativamente altas, o componente emocional é ainda mais complexo.  Mas é papel do agente intermediário tornar boa a relação entre proprietário e comprador a partir de uma avaliação justa e precisa no imóvel a ser comercializado. Bom senso e conhecimento de mercado são fundamentais nessa hora. 

Para a imobiliária ou agente imobiliário, é um processo extremamente importante, no qual começa a ser construída uma relação baseada em confiança com o proprietário. Não se trata apenas de emitir um parecer. É preciso conhecer o mercado a fundo, entender as nuances de determinadas regiões ou localidades para poder analisar todas  as características do imóvel. Para fazer uma avaliação precisa e justa, conheça e avalie cuidadosamente os fatores mais importantes, que relacionamos a seguir: 

1 – Localização

Talvez o componente mais importante no momento da precificação. A localização é sem dúvida o primeiro parâmetro a ser observado. As regiões possuem preço médio estipulado por metro quadrado. Mas como citamos anteriormente, dentro do mesmo local, mesma rua e muitas vezes até no mesmo prédio, é possível encontrar imóveis com preços bem diferentes. Tudo depende de tudo! Locais mais arborizados, aprazíveis, com acesso facilitado e dotados de comércio e serviços, por exemplo, costumam ser mais valorizados. Tudo isso, de alguma forma, se traduz  pela facilidade que os moradores terão, afora conforto e comodidade.

2 – Terreno versus Edificação

Se forem terrenos para Incorporação, a relação preço versus viabilidade financeira é sempre palavra de ordem. Portanto você deverá estar preparado para conhecer bem os valores daquele local. Utilize terrenos similares na região para estabelecer um parâmetro inicial. Estime um preço base multiplicando o valor médio do metro quadrado pelo tamanho do terreno e não esqueça de consultar também o IPTU do imóvel e os valores de avaliação através das plantas genéricas dos Municípios. A posição do terreno conta. Avalie se a posição é privilegiada, se possui declives, aclives, enfim – tudo deve ser considerado. 

3 – Estado do Imóvel

O estado de conservação exerce interferência direta sobre o preço. Via de regra, essa questão está não somente relacionada à idade da sua edificação, mas também à sua situação em si. Imóveis antigos, apesar de normalmente possuírem maior metragem, costumam ser mais baratos e podem apresentar necessidade de alguns reparos.  Por outro lado, o imóvel semi-novo, especialmente pela infraestrutura que possui, custa mais caro. De uma maneira geral é importante avaliar alguns aspectos que determinam não somente o estado do imóvel, como também a qualidade da sua estrutura, e acabamento como a presença de rachaduras, sinais de infiltração, estado dos pisos, revestimentos e material de acabamento.

4 – Posição do imóvel em relação à orientação solar

Esse é um importante termômetro do preço, pois a incidência da luz solar pode se traduzir em economia de energia elétrica, mais conforto térmico e em condições menos favoráveis para a existência de ácaros e mofo.  O valor pode variar conforme a posição do imóvel, lembrando que tudo depende da região em que o eles se encontram. Não podemos comparar e avaliar da mesma maneira um imovel que esta voltado para o poente no Rio Grande do Sul e esse mesmo imóvel achando-se no Piauí, por exemplo.

Importante notar que essa avaliação pode ser muito relativa, a julgar pelo clima da região no qual o imóvel se encontra. Imóveis com incidência de luz solar o dia inteiro costumam ser mais valorizados. Mas se o imóvel se encontra, por exemplo, em região com clima quente, a orientação solar ao Sul pode ser mais valorizada.

5 – Infraestrutura

As incorporadoras investem pesado nos novos imóveis em infraestrutura. Elas trazem  maior conforto, comodidade e segurança para o morador e muitos equipamentos modernos indispensáveis hoje em dia.

Em termos de segurança, avalie a presença de câmeras de vigilância, sistemas de monitoramento, portão automático, portaria 24 horas, entre outros recursos. 

6 – Andar

Esse é um critério incontestável em casos de apartamentos: quanto mais alto o andar, mais valorizado é o imóvel. Além de um forte aspecto emocional relacionado a esse fator, imóveis em andares mais altos costumam proporcionar uma vista mais ampla e assegurar maior privacidade para os moradores. 

7 – Varanda

A varanda costuma ser um diferencial, especialmente no caso da varanda gourmet – que se tornou uma forte tendência no mercado imobiliário. A valorização gira em torno da criação de espaços de convivência dentro do imóvel onde a família pode interagir, receber visitas e contemplar a vista.

8 – Vista

Um imóvel com vista para o mar ou para uma grande e aprazível área verde, por exemplo, oferece uma experiência essencialmente melhor e mais atrativa do que aquele com uma vista obstruída ou que favoreça uma paisagem menos valorizada. 

9 – Tamanho

Embora a relação espaço e conforto esteja intrinsecamente relacionada, o crescimento das cidades e a valorização do metro quadrado tem impulsionado o surgimento de moradias cada vez menores. Trata-se de uma outra forte tendência no mercado imobiliário: os apartamentos compactos. Apesar desse novo cenário, as unidades habitacionais maiores costumam ser mais caras. Mas adentrando um pouco na comodidade, verifique se o imóvel possui vaga de garagem. Um imóvel sem garagem pode perder em torno de 30% do seu valor, enquanto os que possuem mais de uma vaga, podem garantir até 10% de acréscimo no seu valor.

10 – Tecnologia

A tecnologia tem o propósito básico de melhorar a nossa vida. Normalmente apresenta alternativas para fazer melhor ou otimizar determinada tarefa, trazendo benefícios tácitos com a sua implementação. Quando isso é aplicado em um condomínio, suas benesses podem se traduzir em maior economia, conforto ou segurança para os moradores. Exemplos: conexão de internet sem fio (wireless), acionamento de luz com sensor de presença, sistemas de monitoramento de energia, água e gás, alarmes e acionamento automático de portões. 

TRANSPARÊNCIA E IMPARCIALIDADE

Chegar a um preço justo e adequado a realidade de mercado é uma tarefa complexa, que requer muito conhecimento e vivência de mercado. Mesmo nos casos nos quais o proprietário já conte com algum parecer sobre o valor do imóvel, é fundamental se respaldar em um parecer mais técnico e profissional com uma empresa de avaliação de imóveis

Aqui na Administradora Sérgio Sampaio, a premissa é oferecer uma avaliação transparente e imparcial, sobretudo profissional. Quando o imóvel é colocado à venda conosco, o proprietário tem direito a uma avaliação profissional gratuita.  Mas também prestamos o serviço de avaliação para casos específicos ou mesmo para quem necessite da emissão de um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica. 

Em todo o caso, não deixe de consultar a sua imobiliária de confiança ou se informar com o seu corretor imobiliário.  Para saber mais sobre nosso serviço de avaliação de imóveis clique aqui. Se você tem alguma dúvida, compartilhe conosco nos comentários deste artigo.

Deixe seu comentário